Rayiç bedel nedir? Sigortada rayiç bedel ve yeniden inşa bedeli

Rayiç bedel, bir malın belirli bir tarihte piyasada olağan koşullarda alınıp satılabileceği değer demektir. Sigortada rayiç bedel, eşyanın eskime ve yıpranma payı düşülmüş güncel değerini ifade eder; konut sigortasında ise bina bedeli, evin satış fiyatına göre değil yeniden inşa maliyetine göre belirlenmelidir.

“Rayiç bedel” ifadesi emlak vergisinde, araç alım satımında ve sigortada farklı anlamlarda kullanılır. Bu sözlük maddesi önce genel anlamı, ardından sigortadaki üç temel değer kavramını (rayiç bedel, yeni değer, yeniden inşa bedeli) hesaplanmış örneklerle açıklar.

Rayiç bedelin farklı alanlardaki anlamı

Alan	Günlük kullanım	Resmî karşılığı ve not
Emlak vergisi	“Evin belediye rayici”	1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre bina vergisinin matrahı “vergi değeri”dir. Bu değer kanundaki usulle hesaplanır ve çoğu zaman piyasa satış fiyatından farklıdır.
Araç	“Arabanın rayiç değeri”	Türkiye Sigorta Birliği (TSB), kasko sigortasında kullanılmak üzere araçların piyasa değerlerini gösteren kasko değer listesini yayımlar.
Sigorta (eşya)	“Rayiç bedel üzerinden ödeme”	Yangın Sigortası Genel Şartları B.5’e göre tazmin kıymeti (rayiç bedel), rizikonun gerçekleştiği andaki değerdir; eskime, aşınma ve yıpranma payı düşülür.
Sigorta (bina)	“Evin değeri”	Bina için doğru ölçü, yeniden yapım (inşa) maliyetidir; arsa payı ve konum primi dahil edilmez.

Bu yazıda emlak vergisi ve araç kısmına yalnızca kısaca değiniyoruz; ana konu, konut sigortasında doğru bedelin nasıl seçileceğidir.

Sigortada üç değer kavramı

Rayiç bedel

Sigortada rayiç bedel, sigortalı malın hasar anındaki piyasa değeri demektir. Yangın GŞ B.5.1.1’e göre rayiç bedel esasıyla yapılmış poliçelerde eskime, aşınma, yıpranma (kullanma payı) ve başka sebeplerden doğan değer kayıpları tazminattan düşülür.

Yeni değer (ikame bedeli)

Yeni değer, sigortalı malın yenisini almanın veya yeniden yapmanın bugünkü maliyetidir; nakliye, montaj, vergi ve harç gibi masraflar dahildir. Yangın GŞ B.5’e göre poliçenin yeni değer üzerinden yapıldığı poliçede açıkça yazılmalıdır. Poliçede belirtilen azami eskime oranı veya yaş aşılmışsa yine rayiç bedel esası uygulanır.

Yeniden inşa bedeli

Yeniden inşa bedeli, binanın tamamen yok olması hâlinde aynı nitelikte yeniden yapılması için gereken maliyettir. DASK da tazminat hesabında, rizikonun gerçekleştiği yer ve tarihte benzer yapı özellikleri dikkate alınarak “binanın piyasa rayiçlerine göre hesaplanan yeniden yapım maliyetini” esas alır (ZDS Genel Şartları B.3). Burada “piyasa rayici” inşaat maliyetini anlatır, evin satış fiyatını değil.

Kavram	Neyi ölçer?	Eskime düşülür mü?	Nerede kullanılır?
Rayiç bedel	Hasar anındaki piyasa değeri	Evet	Eşya, poliçe aksini söylemiyorsa
Yeni değer	Yenisinin bugünkü maliyeti	Hayır (poliçedeki sınır aşılmadıkça)	Poliçede açıkça yazılan durumlar
Yeniden inşa bedeli	Binayı yeniden yapma maliyeti	Poliçeye göre	Bina sigorta bedeli, DASK tazminat hesabı
Satış (piyasa) değeri	Evin arsa payı ve konumla birlikte satış fiyatı	—	Alım satım; bina sigortası için uygun değildir

Bina bedeli neden satış fiyatıyla belirlenmez?

Bir dairenin satış fiyatı; arsa payını, semtin değerini, manzarayı ve piyasa beklentisini içerir. Deprem veya yangında arsa yok olmaz, konumun değeri de kaybolmaz. DASK’ın açıklamasına göre bina tamamen yıkılsa bile arsa payı sigortalıda kalacağı için arsa değeri dikkate alınmaz ve ödenmez.

Sigortacılık açısından iki risk vardır:

• Satış fiyatıyla sigortalamak (aşkın sigorta): TTK md. 1463’e göre sigorta bedeli sigortalı menfaatin değerini aşarsa aşan kısım geçersizdir. Fazla prim ödersiniz ama hasarda fazlası ödenmez. Şirket durumu öğrenirse bedeli indirir ve fazla primi iade eder.
• Çok düşük bedelle sigortalamak (eksik sigorta): TTK md. 1462’ye göre kısmi hasarda şirket, aksine sözleşme yoksa sigorta bedelinin gerçek değere oranı kadar öder.

Doğru bedele yaklaşmak için metrekare başına güncel inşaat maliyetini konutunuzun brüt alanıyla çarpabilir, sabit tesisat ve iç donanımı da hesaba katabilirsiniz. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, mimarlık ve mühendislik ücretlerinde kullanılmak üzere her yıl yapı yaklaşık birim maliyetlerini yayımlar; 2026 listesi 3 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’dedir. Bu liste bir sigorta tarifesi değildir, ancak inşaat maliyeti hakkında fikir verebilir.

Bina bedelini belirlemek için 5 adım

1. Brüt alanı bulun. Ortak alan payı dahil brüt metrekareyi tapu, proje veya yönetimden öğrenin; DASK poliçenizdeki metrekare de bir başlangıç noktasıdır.
2. Yapı türünü ve kalitesini belirleyin. Betonarme mi, yığma mı; standart mı, lüks malzeme mi kullanılmış?
3. Güncel inşaat maliyetini araştırın. Bölgenizdeki müteahhit veya yapı denetim tekliflerinden ya da resmî birim maliyet listelerinden m² maliyeti hakkında fikir edinin.
4. Sabit eklentileri ekleyin. Mutfak dolapları, ankastre cihazlar, ısıtma ve sıhhi tesisat gibi binaya bağlı unsurları hesaba katın.
5. Her yıl güncelleyin. İnşaat maliyetleri değiştikçe bedel de eskir; yenilemede rakamı yeniden gözden geçirin.

Bu adımlar size bir tahmin verir. Şirketiniz kendi değerleme yöntemini kullanabilir; teklif alırken bedelin nasıl hesaplandığını ve eksik sigorta uygulanıp uygulanmayacağını yazılı olarak sorun.

Hesaplanmış örnek: satış fiyatı, inşa maliyeti ve eksik sigorta

Aşağıdaki rakamlar temsili olup yalnızca mantığı göstermek içindir; gerçek piyasa veya prim bilgisi değildir.

Kalem	Temsili tutar
Dairenin satış fiyatı	6.000.000 TL
Dairenin yeniden inşa maliyeti (sigorta değeri)	2.400.000 TL
Poliçedeki bina sigorta bedeli	1.200.000 TL
Oran (sigorta bedeli / sigorta değeri)	%50
Yangında tespit edilen hasar	300.000 TL
Ödenecek tazminat (muafiyet hariç)	150.000 TL

Aynı daire satış fiyatı olan 6.000.000 TL’ye sigortalansaydı, sigorta değerini aşan 3.600.000 TL’lik kısım geçersiz olurdu. Tazminat yine en fazla gerçek zarar kadar ödenirdi. Doğru seçim, bedeli 2.400.000 TL civarında tutmak ve her yenilemede güncellemektir.

DASK bedeli rayiç bedel midir?

Hayır. DASK sigorta bedeli, konutun brüt metrekaresi ile o ay geçerli resmî m² birim tutarının çarpılmasıyla bulunur ve azami teminatla sınırlıdır (ZDS Genel Şartları A.4). Kasım 2026 itibarıyla birim tutar betonarme için 12.288 TL, diğer yapılar için 8.192 TL, azami teminat 2.605.100 TL’dir; birim tutarlar her ay ÜFE’ye göre güncellenir.

Örneğin 120 m² betonarme bir dairenin Ekim 2026 DASK sigorta bedeli 120 × 12.039 = 1.444.680 TL’dir. Konutun yeniden inşa maliyeti bunun üzerindeyse, ZDS Genel Şartları C.3’e göre aşan kısım için DASK poliçesi bulunmak kaydıyla isteğe bağlı deprem sigortası yapılabilir: ek deprem teminatı. Kendi bedelinizi DASK prim hesaplama aracı ile hesaplayabilir, güncel birim tutarları 2026 DASK fiyatları sayfasında görebilirsiniz.

Eşyada rayiç bedel mi, yeni değer mi seçmeli?

Eşyalar hızlı değer kaybettiği için rayiç bedel esaslı bir poliçede tazminat, yenisini almaya yetmeyebilir. Yeni değer esaslı poliçe genellikle bu farkı kapatır, ancak poliçedeki azami eskime oranı ve yaş sınırlarını okumak gerekir. Oda oda bedel belirleme yöntemi için kiracılar için eşya sigortası yazısına bakın.

Kısa özet

• Rayiç bedel, piyasa değeri demektir; sigortada eskime düşülmüş değeri ifade eder.
• Yeni değer, yenisinin maliyetidir ve poliçede açıkça yazılmalıdır.
• Bina sigorta bedeli satış fiyatıyla değil, yeniden inşa maliyetiyle belirlenmelidir.
• Düşük bedel eksik sigortaya, yüksek bedel aşkın sigortaya yol açar.
• DASK bedeli resmî m² birim tutarıyla hesaplanır ve azami teminatla sınırlıdır.

Diğer terimler için konut sigortası sözlüğüne, bedelin primi nasıl etkilediği için konut sigortası fiyatları yazısına, hasar anındaki hesaplama için hasar başvurusu rehberine bakabilirsiniz.