Zemin oturması ve bina çatlaklarını konut sigortası karşılar mı?

Binanın zamanla olağan biçimde oturmasından ve kendi yapı kusurlarından doğan çatlakları ne konut sigortası ne de DASK karşılar. Çatlak, poliçede teminatı bulunan ani bir olaydan, örneğin yer kayması, toprak çökmesi, araç çarpması veya depremden kaynaklandıysa ilgili teminattan değerlendirilir.

Zemin oturması, binanın ağırlığı altında zeminin zamanla sıkışması ve binanın bir miktar aşağı inmesi demektir. Sigorta, ani ve beklenmedik olayları korur; zamanla ve kendiliğinden gelişen bir süreci korumaz. Bu yüzden asıl soru çatlağın nedenidir.

Hangi teminat karşılar?

Yer kayması ve toprak çökmesi

Yangın Sigortası Genel Şartları’na ek Yer Kayması Klozu, sigortalı binanın arsasında veya civarında oluşan yer kayması veya toprak çökmesinin doğrudan zararını teminata ekler. Sel veya su baskını nedeniyle oluşan yer kayması ve toprak çökmesi de bu klozun kapsamındadır. Yer kayması, Genel Şartlarda ek sözleşmeyle eklenen teminatlardandır (A.3.2).

Ayrıntılar için heyelan ve toprak kayması sayfasına bakın.

Diğer ani olaylar

• Deprem: Binadaki deprem hasarı DASK’ın, DASK limitini aşan kısım konut poliçesindeki deprem teminatının konusudur. Deprem Klozu, deprem sonucu yer kayması ve toprak çökmesini de kapsar.
• Araç çarpması: Çarpmanın açtığı çatlak trafik sigortasından veya kara taşıtları teminatından ödenir; bkz. aracın binaya çarpması.
• Yangın ve infilak: Patlamanın duvarlarda açtığı çatlak ana teminattan değerlendirilir.

Bina mı, eşya mı?

Çatlaklar bina teminatının konusudur. Genel Şartlar temelleri ve istinat duvarlarını bina bedelinin içinde sayar (A.2.1); bahçe ve çevre duvarları ise ancak poliçede ayrıca yazılırsa kapsama girer. Apartmanda temeller, kolonlar ve ana duvarlar ortak yerdir (Kat Mülkiyeti Kanunu m.4/a); bunların hasarı bina sigortasının ve yönetimin konusudur.

Ne zaman ödenmez?

• Olağan oturma: Yer Kayması Klozu, yer kayması riskinden bağımsız olarak binanın mutad olarak oturmasından ileri gelen hasarları açıkça kapsam dışı sayar.
• Komşu parseldeki kazı: Bina civarında yapılan kazılar nedeniyle oluşan yer kayması ve toprak çökmesi, aksine sözleşme yoksa kapsam dışıdır.
• Önceden tespit edilmiş risk: Sigorta başlamadan önce yer kayması resmi makamlarca tespit edildiyse kloz işlemez.
• Yeraltı suyunun sızması: Dahili Su Klozu, yeraltı sularının sirayetinden doğan hasarı ve tedrici nemlenmeyi kapsam dışı sayar; bkz. rutubet, küf ve nem.
• Deprem kaynaklı kayma: Yer Kayması Klozu deprem nedeniyle oluşan yer kaymasını kapsamaz; bu, deprem teminatının ve DASK’ın konusudur.

Komşu parseldeki bir kazı binanıza zarar verdiyse kusurlu ve hukuka aykırı bir fiille zarar veren, bu zararı gidermekle yükümlüdür (Türk Borçlar Kanunu m.49). Bu durumda inşaatın sahibi ve yüklenicisiyle hukuki yoldan muhatap olmanız gerekebilir.

Senaryolarla: karşılanır mı?

Durum	Karşılanır mı?	Gerekçe
Yeni binada yıllar içinde sıva çatlakları oluştu	Hayır	Binanın olağan oturması kapsam dışıdır.
Yan parseldeki temel kazısından sonra duvarlar çatladı	Özel şart varsa	Kazı kaynaklı hasar ancak özel sözleşmeyle kapsama girer; ayrıca kazıyı yapan sorumlu olabilir.
Şiddetli yağıştan sonra bahçede toprak çöktü, temel zarar gördü	Teminat varsa	Yer Kayması Klozu sel kaynaklı toprak çökmesini kapsar.
DASK’lı binada depremden sonra kolonlarda çatlak çıktı	Evet	Depremin doğrudan verdiği bina hasarı DASK’ın konusudur; sigorta bedelinin %2’si muafiyet olarak düşülür. Çatlağın depremden önce var olmadığı tespitte belirleyicidir.
Sigortadan önce resmi olarak heyelan riski tespit edilmiş arsa	Hayır	Kloz, önceden resmi tespit varsa işlemez.
Kamyon çarptıktan sonra cephede çatlak oluştu	Evet	Aracın trafik sigortası maddi zarar limitine kadar öder.

Kontrol listesi: çatlak gördüğünüzde

Her çatlak tehlikeli değildir, ama her çatlak kayıt altına alınmalıdır. Sigorta başvurusu öncesinde şu soruları cevaplayın:

• Çatlak ne zaman fark edildi ve öncesinde deprem, şiddetli yağış, komşu kazısı veya araç çarpması gibi bir olay oldu mu?
• Çatlak sıvada mı, yoksa kolon, kiriş veya taşıyıcı duvarda mı?
• Çatlak zamanla büyüyor mu? Tarihli fotoğraflarla izleyin.
• Poliçenizde yer kayması ve deprem teminatı var mı? Kazı kaynaklı hasar için özel bir şart yazılı mı?
• Binada daha önce taşıyıcı sisteme dokunan bir tadilat yapıldı mı?

Bu cevaplar, hasarın hangi teminata girdiğini ve kimin sorumlu olduğunu belirlemede eksperin de ilk bakacağı noktalardır.

Hasar olursa ne yapmalı?

1. Tehlikeyi değerlendirin: Kapı ve pencereler aniden sıkışıyorsa, çatlaklar hızla büyüyorsa veya kolonlarda çatlak varsa binayı boşaltın ve 112’yi arayın.
2. Çatlakları izleyin: Her çatlağın tarihli fotoğrafını çekin, uçlarını kalemle işaretleyin; büyüyüp büyümediği nedeni anlamaya yardım eder.
3. Mühendis görüşü alın: Bir inşaat mühendisinin çatlağın sıva mı, taşıyıcı sistem mi olduğunu ve nedenini yazılı değerlendirmesi, başvurunun temelidir.
4. Yöneticiyi bilgilendirin: Temeller ve taşıyıcı elemanlar ortak yer olduğu için yönetimin de bina sigortacısına başvurması gerekebilir.
5. Süre içinde bildirin: Konut sigortacısına beş iş günü içinde (Yangın GŞ B.1.1), deprem hasarında DASK’a veya poliçeyi yapan şirkete en geç on beş iş günü içinde (ZDS B.1.1) bildirim yapın.

Sürecin tamamı hasar başvurusu adım adım sayfasında; deprem hasarı için DASK hasar başvurusu sayfasına bakın.

DASK ile ilişkisi

DASK, depremin doğrudan neden olduğu maddi zararları ve deprem sonucu oluşan yer kaymasının binada yol açtığı hasarı karşılar (ZDS A.1). Buna karşılık Genel Şartlar, belirli bir deprem hadisesine bağlı olmaksızın binanın kendi kusur ve özellikleri nedeniyle zamanla oluşan zararları açıkça teminat dışında sayar (A.3.6). Yani depremden önce de var olan oturma çatlakları DASK’tan ödenmez.

Hasar tespitinde çatlağın depremden mi, yoksa önceden var olan bir oturmadan mı kaynaklandığı belirleyicidir; deprem öncesi fotoğraflar bu yüzden değerlidir. Ayrıntılar için DASK nedir ve ek deprem teminatı sayfalarına, taşıyıcı sisteme yapılan müdahalelerin etkisi için tadilat sırasında hasar sayfasına, genel çerçeve için konut sigortası nedir sayfasına bakın.